久違的迴歸，深圳城建集團失算了
文/樂居財經 李奕和
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在位於深圳羅湖筍崗街道寶安北路，與梨園路的交匯處，一個城市更新項目的建設，正在如火如荼地進行。
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從已有的輪廓或也可以看出，這個項目並不尋常。達到407米的項目主樓，建成後將成爲僅次於平安金融中心和京基100的深圳第三高樓。其同時也是目前深圳在建的最高樓。
令人感到有些意外的是，這個能擠進深圳城市天際線前三的建築，並非來自那些以往耳熟能詳的超高層的締造者之手，而是來自一家低調的深圳本地國資房企——深圳城建集團。
之所以說深圳城建集團低調，是因爲外界已經好一段時間沒有看見他的項目入市了，特別實在住宅產品領域。
而此次，隨着這個刷新區域高度的項目到來，深圳城建集團還帶來了凌雲華府這個全新的雲端住宅產品。
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沉寂已久之後突然浮現，外界不免有些錯愕。
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之於深圳城建集團而言，在住宅市場的久違迴歸，多少帶着誠意而來。只不過，在如今仍舊低迷的地產市場，深圳城建集團的誠意，能否得到期望中的回報，則有待市場的驗證。
久違的返場
深圳城建集團位於筍崗片區的項目，前身爲城建梅園城市更新單元，規劃爲城建雲投創新金融總部基地，總投資約150億元。
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項目由1棟81層的商務寫字樓(雲投大廈)、1棟48層的研發辦公樓(高投大廈研發辦公樓)、1棟36層的商務公寓、1棟60層的雲端住宅(凌雲華府)，3棟46-60層的保障性住房(青雲苑)以學校、幼兒園組成。建築面積達63.35萬平方米。
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樂居財經查閱瞭解，該項目的開發主體爲深圳市城建產業園發展有限公司（以下簡稱“城建產業園”）。這家公司還有個曾用名，叫深圳市城建梅園實業有限公司，實繳資本50億元。
城建產業園目前由深圳城建集團（全稱：深圳市城市建設開發（集團）有限公司）100%持股。
官網顯示，深圳城建集團是深圳市投資控股有限公司（以下簡稱“深投控”）下屬，具有國家綜合一級房地產開發資質的國有獨資房地產開發集團企業。其前身爲1982年成立的深圳市基礎工作組，已有超40年的歷史。
至今，深圳城建集團累計開發項目100多個，開發面積2000餘萬平米。其近年來已逐步形成“地產開發、城市更新、園區建設、資產運營”四大業務的經營格局。
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作爲以當地城市建設命名的開發企業，深圳城建集團過往對深圳發展建設所做出的貢獻是毋容置疑的。官網介紹中，該集團的價值理念就是“我因特區而生，特區因我而美”。
也因此，在羅湖早期的一些大型住宅區，如木頭龍、峰景臺、寧水花園、布心花園等，都出自深圳城建集團之手。另外如，深圳大劇院、弘法寺（二期）、洪湖公園等地標性城市設施，也都由深圳城建集團所建設。
只不過，隨着早幾年房地產邁入高速發展階段，地產後起之秀雨後春筍般涌現，深圳城建集團慢慢被淹沒在潮流中。在公開市場，深圳城建集團甚至已經好久沒有拿地動作了。
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深圳城建集團的代表性項目還包括龍崗御府名築、觀瀾仁山智水、羅湖御湖峰等。其官網介紹的在售樓盤，包括中山御城金灣、橫瀝御河灣花園、東莞御城花園，這些項目，最早的在2014年已開盤。而在深圳市場，該集團近些年幾乎沒有新盤入市。
凌雲華府項目，可以說是深圳城建集團在住宅市場的久違迴歸。實際上，深圳城建集團還一次攜了兩盤歸來。除了凌雲華府，其還有一個位於龍崗阪田的新項目——雲宸匯。該項目位於深圳市龍崗區阪田街道阪瀾大道和環城路交匯處，同樣是集住宅、商業、辦公和宿舍爲一體的綜合體項目。
光鮮的背面
天眼查顯示，深圳城建集團由深投控持股92.45%，深圳市國有股權經營管理有限公司持股7.55%，後者同樣是深投控100%持股的企業。
當地國資背景的資源稟賦，很大程度上意味着深圳城建集團即便較長時間沒有在公開市場拿地，也能保持相當的土地儲備得以開發，特別是在城市更新領域。
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據瞭解，深圳城建集團依託自身存量土地資源優勢，近年來陸續啓動了城建大廈、梅園“深圳市創新金融總部基地”、恆通“僑城雲谷”、吉華“城建智谷”、龍崗區阪田峰華工業區等多個城市更新項目。
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但不可否認，城市更新項目具有前期投入資金量大、開發週期長的缺點。似乎也就明白了，深圳城建集團在過去一段時間少項目入市的原因。而在行業流動性危機發生的近兩年多裡，一些涉險房企最先撤出的也是城市更新項目。
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深圳城建集團的凌雲華府所在項目，其前身城建梅園城市更新單元最早在《2017年深圳市城市更新單元計劃羅湖區第二批計劃》中已列入；2018年11月，項目取得專規批覆，並完成實施主體公示，當時確定的實施主體正是城建產業園。
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到如今，項目已經歷了多年的推進建設。
不僅如此，從已有的項目來看，深圳城建集團近些年來，還熱衷於打造起城市地標。上述凌雲華府所在的深圳市創新金融總部基地，打造的雲投大廈，建成後將成爲深圳的第三高樓，超400米的高度，更有“羅湖之冠”的別稱。
更早前，2018年5月，深圳城建集團蔡屋圍城市更新片區的首個項目——城建大廈奠基。這同樣被認爲是蔡屋圍片區乃至羅湖區的新地標。據悉，該項目總投資近40億元，曾預計於2021年底竣工，2022年投入使用。
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城市更新項目漫長的回報週期，以及項目的高定位、高投入，給深圳城建集團帶來的壓力是可想而知的。以深圳市創新金融總部基地爲例，官網顯示，截至2020年年底，深圳城建集團的總資產爲210.97億元，淨資產則是68.1億元，而該項目的總投資額就達150億元。
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而樂居財經查閱瞭解，深圳城建集團的融資動作似乎並不多。企業預警通顯示，其未到期僅一筆應收賬款融資，融資金額2.2億元，期限爲2016年1月到2029年6月。
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若不是背靠深投控，深圳城建集團或難以做到這一點。年報數據顯示，截至2022年底，深投控總資產10573億元，淨資產3831億元，全年實現營業收入2549億元，利潤總額175億元，錄得的歸母淨利潤60.98億元。期內，深投控所持現金1413.44億元。
也就是說，即便是深投控，深圳創新金融總部基地的投資額，同樣也是其2022年歸母淨利潤的近2.5倍。
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奮力“冬泳”
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無論如何，在住宅產品的久違迴歸，深圳城建集團多少是帶着誠意而來的。
就項目來看，整個深圳創新金融總部基地是新羅湖會客廳的全新地標，其中的凌雲華府更被定位是雲端住宅。另外，在龍崗阪田的雲宸匯項目，深圳城建集團更是將81平的戶型做到了4房的格局。
只不過，樓市依舊延續低迷的態勢，而深圳城建集團一次攜兩個新盤返場，似乎更像是一頭扎進了“冬泳”的河裡。國家統計局此前公佈的數據顯示，2023全年，我國新建商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%；商品房銷售額116622億元，下降6.5%。
而據相關機構統計數據，2023年深圳市整體庫存量爲518萬平方米，整體去化週期爲20.0個月，整體依然處在高位水平。
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爲了刺激市場，去年8月底，深圳出臺“認房不認貸”、下調個人住房貸款利率；11月再出臺降低二套房首付至40%、取消750萬“豪宅線”兩大政策。持續的樓市利好政策，短時間內帶動了部分購房需求的釋放，不過去年12月下旬開始，新房成交量再呈下降趨勢。
克而瑞最新披露的數據顯示，1-2月，百強房企實現銷售操盤金額4209.1億元，同比降幅較1月擴大近十五個百分點至48.8%。其指出，近期，雖然地方政策層面不斷優化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市“四限”鬆綁。但當前行業仍處在風險出清期，市場信心和行業預期修復尚需時日，預計短期內市場供求不會出現明顯轉暖的跡象。
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回到深圳城建集團本身，其位於龍崗阪田的雲宸匯項目已在今年1月份拿證開盤，開盤均價約5.9萬/平，據市場消息，去化一般。據瞭解，目前阪田的新房價格約在6-6.5萬之間。
至於凌雲華府項目，去年12月，就有消息傳出已經同步開放營銷中心和樣板房，並預計在當月取證入市。但如今看來，凌雲華府的入市顯然已經推遲。樂居財經致電該項目售樓處，相關工作人員表示，項目尚未拿到預售證，預計要到5月份開盤。
今年2月7日，深圳進一步優化了樓市相關政策，調整涉及，戶籍居民購房不再限定落戶年限以及繳納社保年限，非本市戶籍居民家庭購房社保年限調整爲3年。這使得深圳樓市近段時間以來的客訪、帶看量相比春節前有所回升。但這是否預示着樓市已築底回升，仍有待觀察。
似乎，深圳城建集團也在等待合適的入市時機。
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